住宅ローン6000万円は無理？47年・変動金利で借りた本音

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「住宅ローン6,000万円って、会社員には無理？」「定年後もローンが残るのが怖い」。注文住宅を検討していると、借入額と返済期間で悩む人は多いと思います。

わが家は注文住宅を建てるときに、住宅ローンを約6,000万円、変動金利・47年（83歳まで）で借りました。月々の返済は約14万円です。この記事では、年収と返済のリアル、長期のローンを選んだ理由、そして「定年後もローンが残る」ことをどう考えているかを、正直に書きます。

ユイ

83歳まで返済って、さすがに長すぎない？

ガイ

数字だけ見ると長いですよね。ただ、私は83歳まで返し続けるつもりで借りたわけではありません。「いつでも返せる状態」を作っておくことで、不安を小さくしています。

結論｜借入額より「返せる状態を保てるか」で考える

先に結論です。住宅ローンで大切なのは、借入額や期間の数字そのものより、何があっても返せる状態を保てるかだと考えています。

わが家は6,000万円・47年という、一般的には大きく長いローンを組んでいます。そのかわり、投資で資産を積み上げ、住宅ローンの残高より、配当金や株の利益のほうが大きい状態を目指しています。「最悪、資産を取り崩せば一括で返せる」状態にしておけば、長いローンでも不安は小さくできる、というのがわが家の考え方です。

逆に、貯蓄や投資の余力がないまま、長いローンで借入額だけを大きくするのは危険です。借りられる額と、返せる額は違うことを、最初に押さえておきたいところです。

わが家の住宅ローンの条件

地方銀行を選んだ理由は「83歳まで借りられたから」

借入先に地方銀行を選んだ理由は、83歳まで借りられたからです。住宅ローンは、完済時の年齢に上限を設けている金融機関が多く、長期のローンを組める先は限られます。返済期間を長くすると、月々の返済額を抑えられます。その一方で、期間が長いほど支払う利息の総額は増えるため、月々の負担の軽さと、総額の多さはセットで考える必要があります。

年収と返済の負担を数字で見る

わが家の年収は、本業が約500万円、副業が約400万円です。この数字で、住宅ローンの負担を計算してみます。

※年間返済額は月14万円×12か月＝168万円で計算。額面の年収をもとにした概算です。

本業の年収だけで見ると、年収倍率は約12倍、返済比率は3割を超えます。一般的な目安と比べても、かなり負担の大きい借り方です。副業の収入を含めれば返済比率は2割を下回りますが、副業の収入は本業ほど安定していません。

タクミ

副業の収入って、住宅ローンの審査で見てもらえるの？

ガイ

金融機関によって扱いが違います。一般的には、安定した本業の収入が審査の中心になることが多いです。副業の収入を含めて考えるのは、あくまで家計の返済計画の話だと思っておいたほうが安全です。

47年ローンと「定年後も残るローン」の考え方

47年ローンで気になるのは、定年を迎えてもローンが残ることです。試しに、金利がずっと同じだと仮定して、借入から29年後（65歳ごろ）の残高を計算してみます。

※借入6,000万円・47年・元利均等返済で、金利が全期間変わらないと仮定した概算です。実際の変動金利は途中で変わります。わが家の実際の金利ではありません。

どの金利でも、65歳の時点で2,700万円以上のローンが残る計算です。退職金や年金だけで考えると、かなり重い数字です。

わが家の考え方｜ローンより資産を大きくしておく

それでもわが家が不安を小さくできているのは、定年を迎えても、株などの資産があると考えているからです。目標は、住宅ローンより、配当金や株での利益のほうが大きい状態にしておくことです。

そしてもう一つ大事にしているのが、いつでも返すことができる状態にしておくことです。ローンの残高以上の資産があれば、何かあったときに繰り上げ返済や一括返済を選べます。「返せない」のではなく「返さないことを選んでいる」状態なら、長いローンでも不安はなくなると考えています。

お金や資産形成については、こちらの記事も参考にしてください。

変動金利のリスクと備え

わが家は変動金利で借りています。変動金利は、固定金利より当初の金利が低いことが多い一方で、市場の金利が上がると、返済額が増えるリスクがあります。2024年以降は日本銀行が利上げを行っており、変動金利も上がり始めています（確度中：日本銀行の政策変更と各金融機関の金利改定の報道にもとづく）。

金融機関によっては、金利が上がっても返済額の見直しは5年ごと、上がる幅も前回の1.25倍まで、といったルールを設けているところがあります。ただし、これは返済額の上がり方をゆるやかにするだけで、払う利息そのものが減るわけではありません。この仕組みの有無や内容は金融機関によって違うため、契約前に確認が必要です。

わが家の備え

• 資産を積み上げておく：金利が大きく上がったときに、繰り上げ返済できる余力を持っておく
• いつでも返せる状態を保つ：ローン残高以上の資産を持つことを目指す
• 住宅ローン控除を使う：控除がある期間は、その分の負担が軽くなる

住宅ローン控除について

わが家は住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を使っています。住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が、所得税（引ききれない分は一部住民税）から差し引かれる制度です。新築住宅の場合、控除を受けられる期間は最大13年です（確度中：国税庁の案内にもとづく一般的な内容。借入限度額は住宅の性能や入居年によって変わります）。

控除額は年末の残高が大きいほど多くなるため、控除を受けている期間は、あえて繰り上げ返済を急がないという考え方もあります。ただし、控除額の上限や条件は入居した年や住宅の性能で変わるので、自分の条件は必ず確認してください。

6,000万円のローンを検討する人が確認したいこと

1. 本業の年収だけで返せるか計算する副業やボーナスに頼らない返済計画になっているかを確認します。
2. 金利が上がった場合の返済額を試算する1%、2%上がった場合の月々の返済額を出しておきます。
3. 完済時の年齢と、定年時の残高を確認する定年時にいくら残るか、それをどう返すかを考えます。
4. 貯蓄・投資の余力を残す頭金を出しすぎて手元の資金がなくなると、いざというときに対応できません。
5. 複数の金融機関を比べる金利だけでなく、借りられる期間、団体信用生命保険の内容、手数料も比べます。

住宅ローン6,000万円に関するよくある質問

まとめ｜長いローンでも「返せる状態」があれば怖くない

住宅ローン6,000万円・47年は、数字だけ見ると不安に感じる借り方です。大切なのは、返せる状態を保てるかどうかです。最後にポイントをまとめます。

参考：国税庁 住宅借入金等特別控除