住宅ローン控除とは？わかりやすく解説｜2026年入居の限度額

「住宅ローン控除って、結局いくら戻ってくるの？」「家の性能で金額が変わるって本当？」。家を買うときに必ず出てくるのが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）です。

わが家は注文住宅を建てて、変動金利・47年で約6,000万円の住宅ローンを組んでいます。この記事では、住宅ローン控除のしくみを、2026年（令和8年）以降に入居する人向けに、できるだけわかりやすくまとめます。

ユイ

住宅ローン控除って、ローンを組めばみんな同じだけ戻ってくるんですか？

ガイ

実はそうではないんです。家の省エネ性能、子育て世帯かどうか、払っている税金の額によって、戻ってくる金額が変わります。順番に見ていきましょう。

結論｜住宅ローン控除は「年末のローン残高の0.7%が、最大13年間、税金から引かれる」制度

住宅ローン控除を、ひと言でいうとこうなります。

たとえば、年末の残高が3,000万円なら、その0.7%の21万円が、その年の税金から差し引かれます。ただし、「借入限度額」と「実際に払っている税金の額」が上限になるので、誰でも同じ額が戻るわけではありません。

2026年・2027年入居の借入限度額（新築）

借入限度額は、家の省エネ性能と、子育て世帯・若者夫婦世帯かどうかで変わります。

※令和8年（2026年）・令和9年（2027年）入居の場合。国土交通省のサイトより（2026年9月確認）。

いちばん大きなポイントは、省エネ基準適合住宅の借入限度額が、2025年入居までより1,000万円小さくなったことです。認定住宅やZEH水準の住宅は据え置きなので、家の省エネ性能によって、控除額の差がより大きくなったと言えます。

子育て世帯・若者夫婦世帯とは

• 子育て世帯：19歳未満の扶養親族がいる人
• 若者夫婦世帯：配偶者がいる40歳未満の人、または40歳未満の配偶者がいる40歳以上の人

年齢の判定のタイミングなど、細かい条件は国税庁や国土交通省のサイトで確認しましょう。

いくら戻る？計算方法と具体例

その年の控除額は、次の3つのうちいちばん小さい金額になります。

1. 年末のローン残高×0.7%年末時点で残っている住宅ローンの金額に0.7%をかけた金額です。
2. 借入限度額×0.7%残高が借入限度額をこえている場合は、借入限度額に0.7%をかけた金額が上限です。
3. その年に払う税金の額所得税の額と、住民税から引ける上限額の合計が上限です。

具体例｜ZEH水準の家・子育て世帯でない場合

このように、ローンを多く借りても、借入限度額をこえた部分は控除の対象になりません。また、ローン残高は毎年減っていくので、控除額も少しずつ減っていきます。

税金が少ないと、控除しきれないこともある

住宅ローン控除は「払った税金から引く」しくみなので、もともと払っている税金より多くは戻りません。まず所得税から引き、引ききれない分は住民税から引かれますが、住民税から引ける額には上限があります（所得税の課税総所得金額等の5%、最大9.75万円）。年収や家族構成によっては、控除の枠を使いきれないことがあるので注意しましょう。

タクミ

じゃあ、13年間で最大いくら戻るの？

ガイ

借入限度額いっぱいの残高がずっと続くわけではないので、単純に「限度額×0.7%×13年」にはなりません。ローン残高の減り方と、毎年の税金の額で決まります。金融機関や住宅会社のシミュレーションで、自分のケースを確認するのがおすすめです。

住宅ローン控除を受けるための主な条件

• 入居の時期：2026年1月1日から2030年12月31日までに入居すること（令和8年度の改正で延長）
• 入居までの期間：住宅を取得してから6か月以内に住み始めること
• 所得：合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積：40㎡以上（合計所得金額が1,000万円をこえる人や、子育て世帯等の上乗せを使う人は50㎡以上）
• ローンの期間：返済期間が10年以上の住宅ローンであること
• 省エネ性能：2024年以降に建築確認を受けた新築は、原則として省エネ基準に適合していることが必要

特に注意したいのが、省エネ性能の条件です。2024年以降に建築確認を受けた新築住宅は、省エネ基準に適合していないと、原則として住宅ローン控除を受けられません。さらに、2028年以降に入居する場合は、省エネ基準適合住宅も原則として対象外（2027年末までに建築確認を受けたものを除く）とされています。

手続きの流れ｜1年目は確定申告、2年目からは年末調整

1. 1年目：確定申告入居した年の翌年、確定申告の期間に、税務署で手続きします。e-Taxを使えば自宅からも申告できます。
2. 必要な書類をそろえる金融機関から届く住宅ローンの年末残高証明書、登記事項証明書、工事請負契約書や売買契約書の写し、住宅の性能を証明する書類などが必要です。
3. 2年目以降：年末調整会社員の場合、2年目からは勤務先の年末調整で手続きできるのが一般的です。税務署から届く書類と、金融機関の残高証明書を勤務先に提出します。

家づくりの段階で確認しておきたいこと

住宅ローン控除の金額は、家を建てたあとではなく、家の仕様を決める段階でほぼ決まります。打ち合わせのときに、次の点を住宅会社に確認しておきましょう。

• 家の省エネ性能の区分：認定住宅、ZEH水準、省エネ基準適合のどれに当たるか
• 証明書類：性能を証明する書類を、いつ、どのように発行してもらえるか
• 入居の時期：年末に入居するか、翌年に入居するかで、控除の始まる年が変わる
• 借入額とのバランス：借入限度額をこえて借りる部分は、控除の対象にならない

認定住宅やZEH水準の家にするには、そのぶん建築費がかかることもあります。性能を上げる費用と、控除で戻る金額、光熱費の違いを合わせて考えると、判断しやすくなります。

中古住宅（既存住宅）の場合

令和8年度の改正では、中古住宅の住宅ローン控除も拡充されました。報道や解説によると、省エネ性能の高い中古住宅は、借入限度額や控除期間（13年）が拡充されています。中古住宅を検討している人は、国土交通省の「既存住宅を取得する」のページで、最新の条件を確認しましょう。

住宅ローン控除でやりがちな失敗と対策

床面積は、登記簿に書かれている面積で判断します。広告などに書かれている面積とは違うことがあるので、注意しましょう。

住宅ローンや入居後の手続きについては、こちらの記事も参考にしてください。

住宅ローン控除に関するよくある質問

まとめ｜住宅ローン控除は「家の性能」と「払う税金」で金額が決まる

参考：国土交通省 住宅ローン減税（新築住宅を取得する）／国土交通省 住宅ローン減税